전세 보증금 돌려받기, 전세 보증금 못 받았을 때 대처 법

안녕하세요. 오랜만에 글 쓰는 옐로엠앤엠입니다. 그동안 바쁘기도 하고 블로그 운영에 소홀했는데, 앞으로 다시 힘내서 블로그를 운영해보려고 합니다!! 많은 관심 부탁드립니다.

오늘은 임대인에게 전세 보증금 돌려받는 절차에 대해서 정리해 보려고 합니다. 최근 부동산 가격 하락으로, 서울 아파트조차도 시세가 급락을 하고 있죠. 임대차 3법 때문에 크게 올랐던 전세가도 금리인상에 따라 최근 크게 하락하면서 역전세난이 벌어지고 있는데요.
(*역전세 : 계약 당시보다 전세 가격이 하락하여 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 제때 반환하지 못하는 상황)

이에 임대인에게 전세보증금을 제때 돌려받기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 되는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 계약 만기 6개월 전, 문자 또는 카톡으로 계약만기 통보하기

임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 계약연장 거절의사를 통지하지 않으면, 묵시적 계약연장으로 인해 2년의 전세계약이 연장된 것으로 간주합니다. 따라서, 이런 묵시적 계약연장을 막기 위해서는 반드시 계약 종료 의사를 통보해야 합니다.

기록을 위해 통보는 카톡 또는 문자로 하고(전화로 하는 경우에는 통화 녹음), 반드시 "임대인의 답변"을 받아야 합니다.

2. 문자나 카톡에 답변이 없는 경우에는 내용증명 보내기

임대인이 답변이 없거나, 다음 세입자를 구하면 전세금을 돌려주겠다는 등 조건부로 대답하거나, 답변을 얼버무리는 경우에는 내용증명을 보내야 합니다.

내용증명 양식은 인터넷 검색하면 많이 나오니까 구해서 샘플 작성방법 참조해서 작성해서 보내면 됩니다. 주소는 계약서상 임대인 주소로 보내면 됩니다(꼭 집주소가 아니어도 임대인이 받을 수 있는 곳이면 됨). 이때, 반드시 임대인이 내용증명을 받았다는 "송달"이 되어야 합니다.

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3. 내용증명 송달이 안될 시, "의사표시 공시 송달"로 최종 통보하기

내용증명을 보내도 집주인이 계속 도망 다니거나, 어떤 사유로 송달이 안 되는 경우에는 법원에 신청하여 의사표시 공시 송달을 진행하면 됩니다.

의사표시 공시송달은 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 않는 경우 전달할 문서를 법원 게시판에 게재하여 14일이 지나면 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차입니다.

이렇게 전세만기종료에 대한 의사표시가 최소 계약 만기 2개월 전에는 완료되어야 합니다. 그래서 그냥 속 편하게 6개월 전부터 미리 계약종료 통보하는 게 좋습니다.

4. 만기일까지 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 다음날 바로 임차권등기명령 진행

임대차 계약이 종료되고, 보증금을 반환받지 못한 채로 퇴거를 하게 되면 종전에 갖고 있던 우선변제권 및 대항력을 잃게 됩니다. 따라서 임차권등기명령을 통해 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 퇴거하거나 주소를 이전하더라도 계약 당시의 확정일자에 따른 선순위를 유지할 수 있습니다. 임차권등기명령은 대상 주택이 소재한 관할 법원에서 가능합니다.

따라서, 만기일까지 임대인에게 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 다음날 바로 임차권등기명령을 진행해야 합니다. 다만, 임차권등기명령은 보증금에 대한 권리 순위만 유지시켜 줄 뿐, 보증금 지급 명령이 아니기 때문에 임차권등기명령을 완료한 후에는 보증금 반환을 위한 후속 절차를 진행해야 합니다.

전세보증보험에 가입하였다면, 가입한 보험회사에 연락하여 필요한 서류를 제출하고 기다리면 (2~3개월 정도) 보증보험 회사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

5. (전세보증보험에 가입하지 않은 경우) 지급 명령 또는 전세보증금 반환 청구 소송 제기

전세보증보험에 가입하지 않은 경우에는 직접 지급 명령 또는 전세보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.

전세금 반환 소송은 임차인이 임대인에게 전세금을 반환하라는 내용으로 소송을 거는 건데요. 이상이 없으면 무조건 승소할 수밖에 없는 소송이고 승소하면 집주인의 재산을 강제로 집행할 수 있기 때문에 소송 움직임만 보여도 대부분 집주인은 보증금을 반환할 수밖에 없게 됩니다.

또한, 임차권등기명령 이후에는 보증금 반환이 지연되는 것에 대한 이자도 청구 가능합니다. 임차권 등기(퇴거) 이후 소 제기 시 까지는 민법 기준으로 지연이자율 5%, 소 제기 이후 반환 시 까지는 소촉법 기준으로 12%의 지연이자율 청구가 가능합니다.


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